我國工程合作推進房產稅立法過程中存在的問題及其對策

（一）征收范圍和對象方面

在我國房產稅的立法中，明確征收范圍和對象是一個至關重要的點。之所以房產稅在上海的試點工作屢遭詬病，一個很大的原因就是其只對增量即新購住房征稅，而工程合作不對存量即已有房產征稅。這意味著如果房產所有者在試點日期之前已經持有多套上海的房產，只要不買入、不置換其房產，就無須交稅，而對于一些新購房者則需要交稅，在這一點上房產稅有違公平原則。但筆者并不贊同該觀點，一則法不溯及既往，法律僅僅適用于將來，用今日新頒布的房產稅去要求人們補交昨日購房的稅，超出了國民的預測可能性，明顯是不合理的。二則若每年針對已有房產征稅，實質上所征收的稅為每年度該房屋的使用稅，與此同時，房屋每年都在折舊，一旦房價穩定甚至下降，該房產又未必會增值，對于絕大部分房產持有者而言該種使用稅無疑是一種無形的負擔。故筆者認為，房產稅理應將目光投向增量房產。但也要注意的是，并非所有增量房產都應被納入房產稅的征收范圍，剛需住房理應被排除在外。住房對不同的經濟主體具有不同的功能，同一主體對于住房也具有不同性質的需求。房產稅的根本作用在于抵制投機性購房從而推動住房回歸其本來屬性，有的家庭傾盡全家之力方購得一套房產，若對此類家庭進行征稅則不合乎情理。筆者認為，房產稅的征收范圍和對象可參照上海的試點情況，以家庭為單位，首套房免征房產稅，所持二套房及以上可予以征收房產稅。對于有學者提出的針對確有困難的人群或者家庭可采取房產稅酌情減免的辦法，筆者認為該觀點過于片面，依據生活常理，房屋往往被視為高價值商品，購置房產本身并不處于經濟水平處于社會下游的家庭計劃范圍之內，故將酌情減免房產稅的對象限定為為購買剛需性住房而陷入經濟困難的家庭或人群更為合適。此外，現行試點城市采用的都是面積免征，如上海規定人均60平方米為免征稅面積。但筆者認為依據面積免征只是形式上的公平，若10萬元/平方米和1萬元/平方米的房產都按面積免征，顯然不符常理。要想達到實質意義上的公平，未來可以考慮根據房屋的評估值即房屋市場價值進行扣除免征，這也是目前國際上通行的做法。在該種方案下，評估機構扮演著不可或缺的角色，考慮到房產稅的征收主體為國家，該類評估機構應為由政府設立的具有獨立地位的第三方機構，且其不應以盈利為目的，以此保證其評估結果的客觀性和公平性。

（二）稅率方面

2020年上海房產稅總收入十分有限，僅為198.7億元，在一般公共預算收入中僅占比2.8%。1究其根本，與其試點方案中施行的低稅率密不可分。筆者以上海市的一個三口之家為例進行計算，假設在上海市房產稅試點之前該家庭已持有一套130平方米的自住房，在房產稅試點后該家庭購買了一套建筑面積單價為36741元/平方米(該數據為上一年度上海市新建商品住房平均銷售價格)，總面積為120平方米，總價為4408920元的住房，經過合并計算可得知，現該居民家庭總計住房面積為250平方米，人均住房面積為83.3平方米，已超過人均60平方米的免征稅標準，故新購買的住房中超出上述免征標準的部分即250平方米-180平方米=70平方米應按照相關規定繳納房產稅。按照0.4%的稅率，該居民家庭每年度需交稅70×0.4%×36741×70%=7201.236元。如此看來，對于一個有實力和意愿花費四百多萬元購置新房的家庭而言，每年七千多的稅負或許不值一提。此外，也有部分人調侃道在某種程度上試點城市的房產稅相比于其上漲的房價而言可謂九牛一毛，這也不無道理。筆者認為，若房產稅稅率過低，其就無法起到威懾作用，從而難以有效遏制炒房行為，故房產稅的稅率以能達到讓欲購房者“望而卻步”的程度為宜。由于我國各省市經濟發展水平差距較大，房地產市場發展迥異，各地政府應在全方位考察本區域社會發展程度的基礎上科學審慎地設定房產稅稅率。東部沿海、一線城市等經濟發達地區的房產稅稅率可以適當偏高，經濟落后工程地區的房產稅稅率則可以合理放寬。上述依據不同地區設定不同的房產稅稅率即為實施差別化的房產稅稅率，也稱為階梯式稅率。其實差別化的稅率可追溯至唐朝，前文中所提到的唐朝的“間架稅”及宋朝的“宅稅”，二者均將房產依據不同的因素分成不同等級從而分別確定其征稅比率，早在當時政府就已采用了差別化的房產稅稅率，可見其具有一定的科學性和可借鑒性。除了地區經濟發展水平外，房屋類型等因素也應被考慮在內，如別墅和高檔房產相較于普通房產應適用更高的稅率。差別化稅率符合我國當前國情，相比一刀切的稅率更易于被國民接受，也更利于逐步有序地推進房產稅的實施。另外，房產稅應著眼于制定累進遞增稅率，累進遞增稅率主要針對的是房產的持有者擁有的房產數量和面積大小，意味著產權人持有房產套數越多、面積越大，就會承擔越高的稅率。對于其持有的第二套房產可以考慮略微提高適當比例的稅率來進行房產稅的征收，而對其持有的第三套及以上房產可采用帶有懲罰性質的相對較高的稅率。如此，第三套及以上房產持有者的持有房產成本就會大幅度上升。

結語

相較于房產稅如何實施，國民更為關注的是其對于房價本身的影響。無論房價上漲抑或是下跌，其對國民經濟都會牽一發而動全身。因此，政策這把雙刃刀既不能重拳出擊，也不能毫不奏效，穩定房地產市場才是最佳的選擇。此外，鑒于我國經濟發展較為不平衡，各地房地產市場存在較大差異，國家需要給地方充分的授權，使其因地制宜地開征房產稅，如此方能發揮房產稅的功能和作用。我國房產稅尚處于萌芽期，在實踐中的運用尚不能達到預期效果及理想狀態，這與我國社會經濟現狀和法治建設的國情密切相關。隨著試點時間逐步延長、試點經驗逐漸累積以及社會經濟不斷發展，房產稅必然會越來越完善，從而符合社會發展的要求。