淺析房地產企業(yè)開發(fā)建筑合作經營績效的影響因素和改進措施

成本管理作為提高整體經營效率的有效措施之一,必須要引起重視。在房地產開發(fā)商競爭過程中,價格競爭亦為關鍵誘導因素。在現(xiàn)階段,房地產開發(fā)商必須要構建科學的項目成本管理方案,對開發(fā)項目成本進行有效控制。具體而言,必須要注意三個方面的內容:在規(guī)劃階段,事實證明科學合理的規(guī)劃設計可以降低10%的工程造價,所以必須要開展調研活動,對項目進行準確評估,合理把控成本以及利潤,采用低成本獲取高利潤;在項目施工階段,必須要嚴格招標,把控施工成本;在項目開發(fā)過程中,必須要構建獎懲制度,強化現(xiàn)場簽證管理,控制成本,提高房地產開發(fā)商市場競爭力。

工程部門代表開發(fā)商對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。財務部門負責企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財務狀況及經營成果的定期報表，其主要內容有三塊：建立工程項目的融資（財務）計劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費用的處理。銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產品———樓房賣出去，其工作內容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對項目開發(fā)相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設提供生活上的保障。房地產開發(fā)經營存在的問題及原因 隨著經濟的不斷發(fā)展和市場經濟體制的不斷完善及市場的不斷開放，房地產開發(fā)經營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個方面。

房地產企業(yè)財務風險的基本特征客觀存在性即財務風險不以人的意志為轉移而客觀存在。不確定性是房地產企業(yè)財務風險的基本特性即財務風險雖然可以事前加以估計和控制．但由于影響財務活動結果的各種因素不斷發(fā)生變化．因此事前不能準確地確定財務風險的大小。分散轉移性。財務風險的這一特征使風險組合、遠期外匯交易、貨幣和利率互換等多種財務工具在財務風險管理中進行運用．使財務風險管理成為可能。雖然財務風險是不可避免的．但可以通過防范和控制來分散轉移財務風險。在財務風險發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風險管理技術．采取專門的方法和手段。可以分散和轉移財務風險．避免或減少風險損失。房地產企業(yè)經營是持續(xù)進行的．財務管理者可以通過財務技術基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進行估計，在事前對損失進預測，從而做出投資經營決策．將可能發(fā)生的財務風險降至最低。即風險與收益并存且成正比關系，一般來說，財務活動的風險越大，房地產企業(yè)要求的收益也就越高。即財務風險的客觀存在會促使房地產企業(yè)采取措施防范財務風險，加強財務管理，提高經濟效益。房地產項目開發(fā)經蕾的企業(yè)財務風險銷售風險在項目設定的平均售價及建房成本下，項目銷售率有一個盈虧平衡點，要完成一定的銷售額才能收回項目投資。對商品住宅項目而言，盈虧平衡點般不超過 7 0％。 銷售率的降低將直接加大本項目的資金變現(xiàn)風險。

觀念危機是制約房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，這種危機主要表現(xiàn)在以下三個方面：被動的市場意識。認為用計劃經濟和行政的手段完全可以替代市場經濟的手段，有這種意識的主要來源于政府和行政主管部門；認為現(xiàn)在的市場體制不完善，開發(fā)企業(yè)雖做好了競爭的準備，卻無競爭的環(huán)境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場機會、競爭不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識的主要來源于開發(fā)企業(yè)。盲目的市場意識。認為房地產開發(fā)業(yè)只有靠引進外商、外資，才能帶動房地產開發(fā)業(yè)，乃至經濟、社會的發(fā)展。這種觀念的根源只追求政治效益，不按市場規(guī)律辦事。狹隘的市場經濟意識，認為市場經濟的初期，可利用各項制度的不完善進行房地產開發(fā)投機，專搞空隙建筑合作項目或邊緣項目或隱藏項目，在短期內求得利益，在無序、無誠信、不規(guī)范的環(huán)境中生存。市場秩序不規(guī)范。房地產開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經濟體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持，還需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產管理相關制度的支持，要有房地產開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境，更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。

資金變現(xiàn)風險主要表現(xiàn)在交易過程中可能因變現(xiàn)的時間和方式變化而導致房地產不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。房地產投資周期長，房地產市場具有區(qū)域性和不可移動性：急于將房地產投資轉化成現(xiàn)金常常會受到一定損失，而且土地投資和整個房地產建設投資必須要通過一段時間之后，才能作為房地產資產進入市場進行流通：房地產商品比一般產品銷售困難，這些過程或原因從不同角度和側面造成了房地產投資的變現(xiàn)風險。房地產項目所需的資金量巨大，按照擬定的項目施工進度計劃、融資計劃和銷售計劃，一般項目開工后的個月資金需求達到高峰。一旦銷售計劃未能如期完成，項目將可能面i盜資金短缺的風險。房地產業(yè)的資金供應依賴性很強，70％的資金來自銀行。房地產在高 速增長的同時，也屬于高風險的投資領域。金融業(yè)對如何規(guī)避和控制投資風 險十分關注。房地產投資者主要是靠開發(fā)并一次陛銷售物業(yè)回收投資并獲得 利潤，開發(fā)商的自有資金、銀行貸款或使用的信托資金，均需通過市場變現(xiàn)回 收或償還，一旦 由于某種原因導致資金鏈中斷，項目將難以為繼。

企業(yè)規(guī)模小、整體實力弱。房地產開發(fā)企業(yè)力較弱，規(guī)模普遍偏小。計劃經濟時期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè)，他們人員多、負擔重，市場競爭力不強；后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制、民營性質的企業(yè)，他們組建的時間短、經驗不足，綜合實力不強，一些企業(yè)甚至只有一、兩個低級技術人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術人員或無技術人員，無經營場所，無資金，他們僅靠搞低層次、低技術含量的單體項目合作經營，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模，整體競爭實力弱，更談不上走出去參與競爭。房地產開發(fā)的資源配置不合理。房地產開發(fā)的低級企業(yè)過多，人財物配置不合理，資源浪費，有限的資金多頭投資，規(guī)模小，社會、環(huán)境、經濟效益無法同步實現(xiàn)。一些地區(qū)低等級資質的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴重浪費勢必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些腐敗之風。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調控的力度不夠。