有效加強房地產項目合作管理的控制措施分析

房地產開發(fā)項目管理內涵針對房地產開發(fā)項目內涵而言,主要是指在依據法律法規(guī),基于國有土地合法取得土地使用權的前提下進行房屋建設項目開發(fā)。在房地產開發(fā)項目建設過程中,涉及的部門眾多,包括監(jiān)理方、投資方以及勘察、設計、施工、交通等,屬于一項系統性較強的復雜工程。針對房地產開發(fā)項目管理來講,主要以房地產開發(fā)項目為研究對象,基于一定約束條件下,以達工程項目目標,并按照工程項目潛在規(guī)律,對項目構思至完成全過程進行組織設計,最大限度地減少工程投入成本,保證項目施工質量與管理效率。房地產開發(fā)項目管理現狀在現階段,房地產開發(fā)項目管理現狀主要表現在五個方面:開發(fā)項目管理缺乏可行性研究。一般而言,在工程項目決策前,可行性研究作為一種有效的財務與技術經濟分析法,對項目合作技術與經濟可行性進行全面論證,可最大限度地保證經濟效益與社會效益。

房地產開發(fā)的低級企業(yè)過多，人財物配置不合理，資源浪費，有限的資金多頭投資，規(guī)模小，社會、環(huán)境、經濟效益無法同步實現。一些地區(qū)低等級資質的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴重浪費勢必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些腐敗之風。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調控的力度不夠。房地產開發(fā)經營績效的影響因素房地產開發(fā)經營規(guī)劃設計。房地產開發(fā)項目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設計，規(guī)劃設計一個關鍵的概念是要根據購房者認知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規(guī)劃、設計、建造之間的良好聯系。

《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》多年施行經驗表明，規(guī)范的房地產市場稅收制度是國家組織財政收入、調控房地產市場、規(guī)范房地產經濟行為的重要保障。但是該辦法中關于收入和成本的稅務處理不夠完善，不利于房地產行業(yè)的健康發(fā)展，使得國家利益不能及時充分實現。本文擬就《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》關于收入和成本的稅務處理中計稅毛利率、預提費用所存在的不足，提出幾點見解和建議，以期加強國家對房地產業(yè)的宏觀調控，促進房地產企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展。務總局于 2009年 3月 6日發(fā)布，自執(zhí)行以來 ，多年來的實踐 已表明，該文中關于收入和成本的稅務處理中幾個具可以加強國家對房地產業(yè)的宏觀調控 ，打擊炒房行為，堵塞房地產行業(yè)的稅收漏洞。從 而更加有利于房地產企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展 ，最大限度地滿足 人民群眾對房地產業(yè)的期望，因而實施后的效果是肯定的和 可展望的。可緩解由計稅毛利率和預提費用所導致的收入和成本 的稅務處理中的混亂情況。

在現階段,由于可行性研究未得到重視,導致出現了諸多問題,如商業(yè)用房閑置、戶型單一;融資能力有待提高。房地產貸款門檻高,諸多企業(yè)出現資金短缺現象,導致開發(fā)項目管理效率不高;項目監(jiān)理缺乏公正性。建設單位與施工單位未達成統一,前者過分干涉監(jiān)理工作,同時監(jiān)理方對施工方以及建設方的違法行為未進行公正處理,導致施工現場存在安全隱患;以邀請招標為工程發(fā)包主要方式,公開招標存在圍標、串標等現象,管理制度有待完善;項目后期物業(yè)管理不規(guī)范。物業(yè)管理存在諸多糾紛,地區(qū)間差距大,覆蓋率低,嚴重影響了企業(yè)的整體形象。房地產開發(fā)項目管理控制措施標準化招標、提高建設項目合同管理的規(guī)范化水平項目開發(fā)成本控制中,如何選擇一個優(yōu)質的合作單位尤為重要,優(yōu)質的合作單位不但能有利于成本的控制,還能創(chuàng)造更優(yōu)質的產品,所以在項目的招標階段,應有一套標準的招標程序,公開、公平、公正的選取中標單位。

房地產開發(fā)過程中,項目的工程管理項目是一個十分重要的環(huán)節(jié)。房地產工程管理不力會造成房地產工程項目投資規(guī)模增加,并且無法有效地控制施工過程中的偷工減料、操作違規(guī)等行為,這不僅會對房地產投資方的利益造成嚴重的損害,也不利于維護人民的利益,不利于國家的經濟建設。因此,如何通過房地產工程管理工作,實現對房地產開發(fā)和建設的有效管理,本文結合筆者參與工程實例中獲得的經驗,對該問題進行探討。只有將工程管理的管理手段切實運用到房地產開發(fā)項目中,才能真正使項目在錄市場占領_席之地,并取得顯著的成果房地產項對房地產開發(fā)項目工程進行管理具有十分重要的意義。工程管理主要是在房地產建設施工的過程中,對其進行監(jiān)督與控制,使建設施工嚴格按照相關的標準與要求進行。在這個過程中,工程管理不僅直接對房地產開發(fā)項目進行監(jiān)督,并且還在此基礎上控制了施工的工期,降低了房地產開發(fā)企業(yè)的成本投資。在整個房地產開發(fā)項目工程管理中,項目管理主要包括質置管理、施工進度管理、開發(fā)項目的成本管理與施工安全管理。對房地產開發(fā)項目進行工程管理的根本目的就是為了保證工程項目的建設質量,切實保證房地產企業(yè)的經濟效益。只有通過工程管理,才能督促施工單位嚴格地按照房地產開發(fā)公司的設計意愿進行施工,從而保證工程項目的質量,達到經^激益最大化的目的。