一、什么是建筑工程款優先受償權?

鄧見生律師答：建設工程優先受償權是指承包人對于建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優先受償的權利，優先于一般的債權，是承包人享有的法律上的利器。

二、優先受償權的期限是多久?如何計算?

鄧見生律師答：承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月,自發包人應當給付建設工程價款之日起算。

據此,優先受償權的起算點可以分為以下四種情況。

(1) 工程已竣工且工程結算款已屆期的,自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起算,上述日期不一致的,以在后日期作為起算點;

(2) 因發包人原因導致合同解除、終止履行的,依照《建設工程司法解釋(一)》第10條的規定,發包人應當按照約定支付相應的工程價款,應付款的日期,也即優先受償權行使的起算時間也應當遵從合同約定。實踐中,絕大多數合同解除或者終止履行的時間早于合同約定的付款期限及工程竣工之日,即合同解除時工程尚未完工,合同約定的工程價款結算條件尚未成就。如果發包人與承包人就合同解除后的工程價款的支付另行達成合意,應當尊重當事人的意思自治,以該協議約定確定工程款的支付時間作為優先受償權的起算時間。如果雙方對工程款的數額有爭議,可能需要對工程量及工程價款進行鑒定,如當事人向司法機關或仲裁機構正式主張權利,人民法院及仲裁機構確認發包人欠付承包人工程款,應付款之日則應為當事人提起訴訟之日起。

(3)工程已竣工,但合同約定除質保金以外的工程款付款期限尚未屆滿的,以合同約定的工程付款期限屆滿之日作為起算點;

(4) 作為工程價款一部分的質保金的起算點,從質保金應予返還之日開始計算。

三、工程款優先受償權的范圍是怎樣的?

鄧見生律師答：建設工程價款優先受償的范圍包括人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、利潤、規費和稅金。逾期支付工程價款的利息、違約金、損害賠償金等不屬于建設工程價款優先受償的范圍

四、工程款優先受償權與購房人的合法權益相沖突時怎么辦?

鄧見生律師答：最高人民法院關于優先受償權的批復第2條規定:“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。但在實踐中需要嚴格把握L1)關于消費者的認定。購房人應當是購買房屋用于居住,對于投機性購房人購買商業用房不能認定為消費者。購房人包括其家庭成員在內在當地大市范圍內屬于唯一住房的,可以認定為消費者。當然,實踐中對于購買商住兩用樓時存在爭議,對此可以適當放寬。對于單位購買房屋,不符合消費者的主體地位。(2)消費者支付房款應當達到全部或者大部分款項,如果采用以工程款抵債的,應當審查是否存在虛假訴訟。

五、工程款優先受償權可以放棄嗎?如何放棄?

鄧見生律師答：工程款優先受償權可以放棄。但發包人與承包人約定放棄或者限制建設工程價款優先受償權,損害建筑工人利益,如果承包人與發包人約定放棄或者限制建設工程價款優先受償權,導致其工程價款債權不能實現,進而造成其資產負債狀況惡化,以至于不能支付建筑工人的工資,則該放棄或者限制建設工程價款優先受償權的行為就違背了《合同法》第286條設立建設工程價款優先受償權制度的本意。發包人根據該約定主張承包人不享有建設工程價款優先受償權的,人民法院不予支持。