舊改項目合作做好這一點，就成功了一半

目前城市更新的實施率也就3-4成左右，更早期只有2成左右。

項目實施率低下，原因很多，但最多的問題都是存在拆遷及甚至更早期難以推動，具體而已，多數都是由于與相關村集體及村民溝通不暢，不配合所致。

很多人以為，村集體要的不過就是錢嘛，簡單，要的不就是吃喝玩樂嘛，其實不然，這僅僅是較為膚淺的看法。

結合多年規土工作及房地產公司一線項目工作經驗，下面簡要說說如何與村集體村民打交道。

01

初級

一、了解深圳村集體大概的來龍去脈

據了解深圳目前共有853家社區股份合作公司或社區實業公司（數字還在不斷上升，以往一些經濟合作社也在不斷改制，改制成具有獨立法人資格的股份合作公司）。

深圳股份合作公司最早是依據《深圳經濟特區股份合作公司條例》設立，注冊資本由社區集體所有財產折成等額股份+可募集的股份（具體社區有所不同）組成，公司以其全部資產對公司的債務責任的企業法人。

1992年深圳特區政府在特區范圍內開展農村城市化，將原行政村村民委員會改組為居民委員會；原農村戶口一次性轉為城市戶口，原村辦企業改制為股份公司。

為什么說這點呢，主要是強調社區股份合作公司或實業公司的項目合作，都是集體企業，都具有較強的經濟實力。

初入城市更新的公司必須對此有清醒的認識，村集體不僅是一個公司，也是一個最基層行政單位。

二、了解村集體的內部機構設置

四會一般指股東大會或股東代表大會、集資會、董事會、監事會（簡稱三會，其成員簡稱三會成員）。

一般而言，社區股份合作公司都會設置董事長、副董事長、書記、辦公室、財務、土地建設辦、物業資產辦等具體名稱有所不同。

因為股份合作公司是以血緣、地緣為紐帶，股東由村民所組成，三會成員一般來自村里主要派系或大姓大家族，同時也是社區居委會的社區管理者，往往是一套人馬兩套牌子。

有人的地方就有江湖，即便是同一個姓氏，甚至同一個家族，都有遠近親疏之分，內部機構設置看起來簡單，但其實內大有玄機。

一般而言，村里最主要的經濟來源就是土地及物業租金收入。哪個部門最關鍵，自不待言，這個部門往往就是村里最大派系實際掌控中。

至于董事長、書記，大多數是比較有威望，也是最大派系的領頭人。

但，也可能不過是各個派系博弈選舉出來的傀儡，有時候董事長書記簽字，文件都未必能出得了門，就因管蓋章的不配合。

一句話，具體問題具體分析具體村集體情況都有所不同。

個人建議是：

作為開發商，必須得實現摸底調查清楚，誰是話事人，有時候找錯人就是得罪人。

其次，盡量面面俱到，八面玲瓏，別得罪任何一個人。

村集體領導班子一般三年一換屆，城中村的更新項目快則4-5年，慢則8-10年也正常，也許看起來前兩年的一個毛頭小伙，等我們拆遷時候就是董事長也未必。

三、股份合作公司股權分布情況

在設立股份合作公司時，為了更好的明確集體和個人的關系，更好的向村民募集資金，其股權一般分為集體積累股、個人分配股和個人集資股。

為了確保長遠發展，集體股的分配比例一般都維持比較大的份額，最早規定占51%，現在已有所不同，具體不同的股份合作公司有所不同。

考慮到村辦企業的形成歷史情況，尊重歷史，個人分配股，個人的分配股僅代表分配的標志，股東對公司經營決策具有投票權、表決權。

但所有權仍屬于集體所有，最早不得退股、也不得轉讓、繼承、抵押，但現在也松動，在符合公司章程的前提下，及滿足相關條件下可以繼承、轉讓、質押等。

個人集資股即為個人投資者所有，系當初為了向村民募集資金發展而由村民個人投資形成。

個人集資股一般都是針對公司具體項目的投資，也是公司的股東，享受相應的權利和義務，但其分紅與公司經營利潤無關，而是直接與投資的具體項目經營效益掛鉤。

為什么這里提及股權分布問題，相信各位開展城中村城市更新的開發商都比較明白就不多說了。

四、了解村集體上級管理部門的設置和相關政策

市及各區都有相關集體資產的政策，各區土政策大同小異，我就不一一舉例了，各位有心人可以在相關各區的政府在線官網集體資產管理部門中看到相關政策。

但最根本的原則是確保集體資產增值保值。

這點尤其關鍵，所有一切違背增值保值原則的合作，都是電池炸彈，今天不爆，遲早要爆，尤其是在村民法律意識和公民意識不斷覺醒的今天，政府不怕開發商，怕的是村民群體性XX。

除了增值保值原則外，還有一點，必須程序正義，避免書面文件步步到位。

該開會必須開會，該公證必須公證，該請律師見證必須見證，該請街道集資辦出具書面意見必須請，別為了省事省小錢，今后擦屁股都擦不干凈。

機構設置方面，一般而言各個區都有專門的區集體資產管理辦公室進行監督管理，街道辦也有相應的集資辦。

目前的總體監管趨勢趨嚴，合法開發是必須上平臺公開招投標招拍掛，哪怕是意向合作也是如此，不得設置排他性條款、不得隨便進入村集體開展相關更新合作，不得暗箱操作，不得私下收買……

五、了解各村集體的關系

包括行政村與小村（自然村），相鄰各村的關系。

所謂的行政村，是鄉鎮街道政府管理下的最基層村民自治組織。

自然村是經過長時間在某處自然聚集形成的村落，一般情況下只有一個姓氏，同一個祖宗的子孫后代，有相同的血緣關系。

行政村即大家經常說的大村，自然村即小村。

小村（經濟合作社）一般不具有獨立的法人資格（目前小村也在改制中，改制為股份合作公司），一般涉及小村集體經濟利益的重大事項都需要報請大村以公司章程的法定程序通過。

小村召開會議一般都是由村民股民直接召開，大村一般都是由股東代表或股東大會形式，涉及重大經濟利益，大村還需要公證處見證下召開股東代表大會，不具有獨立法人資格的小村不要也不能進行公證。

至于相鄰各村，或許有人會問，這跟相鄰村有什么關系呢？

其實也是有關系的。

第一，拆遷范圍未必定的那么準確，也許會牽扯相鄰村。

第二，非農指標調整也許會涉及相鄰村。

第三、外部公共利益用地。

第四，涉及關外96所小學也許會用到。

第五，計劃立項公司、專項規劃等各種公示，都有可能引發各種問題。

第六、拆遷的時候，拆配標準大有可能是要參考相鄰村項目。

第七，相鄰村的很多村民干部和本村關系很深，甚至同一家人。怎么重視都不過分。

六、了解村集體主要的收入來源，人員構成，分紅等情況

隨著深圳社會經濟的快速發展，特區內外相關土地不斷被政府征用轉地，相關村集體經濟組織為了謀求今后的發展，利用征地補償款、銀行貸款及村民募集等多種形式募集資金，興辦三來一補企業、廠房、酒樓賓館等大力發展村集體經濟。

為什么要了解村集體的收入來源多寡呢？

一般而言，富裕的村集體，分紅也相對較多，對于城市更新的需求不那么迫切。

當然深圳的村集體很多時候每年的營收都足以比擬上市公司了，深圳農村商業銀行的股東絕大多數都是這些村集體，可見是多么龐大的隱形土豪了吧。

如果村集體收入來源主要取決于固定穩定的租金和取決于不穩定的興辦企業，那想法都有所不同。

其次，人員的構成，村集體人員是說客家還是說廣府粵語呢？拆遷范圍的建筑物都是本地人呢？還是有外地外來戶呢？

即便是同一個村集體，也有分紅與不分紅村民之分，也有屬于股東代表和一般股民之分。

拆遷范圍的物業都有哪些？廠房還是酒樓？產權比例是集體獨資還是與外人合資？各自比例多少？有沒有存在經濟利益糾紛？有沒有存在抵押查封情形？是沒有手續還是紅本？

基礎工作做的牢，知己知彼就更好了。

一句話，核查越清楚越有利于我們與村集體談判、簽訂合作協議。不核查清楚，分成都不知道怎么談。更關鍵的今后的拆遷也離不開這些基礎資料。

這些資料怎么來呢，村集體有花名冊，公告欄沒事多去瞧瞧。至于產權抵押查封受限制的就得去相關不動產登記部門核查了。至于沒本的，就得私下與村領導溝通中了解了。

七、了解村集體非農指標（征地返還地指標）、土地性質規劃等

一般情況下，村集體的非農指標（征地返還地）都有本臺賬，有相關的書面批復或會議紀要或國土部門的復函之類，但是這個還不是十分的準備，必須要以相關政府部門確認核查的為準。

村集體臺賬與政府相關部門不一致也是常有的事，之所有存在誤差，也許是政府相關部門的問題，但更有可能是村領導私下的事，具體是什么，在此就不細說了。

土地性質呢，關系到更新地塊分類，關系到五類用地清晰度問題，涉及到地價測算、保障房配比等等一系列關鍵文問題。

相信就是即便是新入深圳城市更新的開發商都會去核查，就不多說了。

土地性質方面，還是需要通過村集體了解下是否征轉？是政府征？還是企業代征？什么時間？征轉了是否有補償？補償一部分還是完全沒補償，這還涉及后續歷史用地處置。

為什么提到這點呢，主要是有些征轉時間比較久遠，政府相關檔案未必都能保存，也許是遺失，也許是沒移交，甚至有可能僅僅是企業代征，政府相關部門不知情，屬于歷史遺留問題。

備注：企業代征，指的是早期政府希望征地建廠引進企業，但缺乏資金，由第三方企業或引進企業自己承擔部分或全部補償費用向村集體征地，補償村集體完成征地后給相應的土地給企業建設開發所用。

八、了解村里是否存在群體性事件等隱患

因為早期監管體系尚未健全，早期某些村領導私自采取見不得光的手段掏空村集體資產的情況并不少見。

也許某個項目看起來挺不錯，規劃不錯，現狀容積率也不錯，權屬也不錯，十足的香饃饃。

但一旦深入介入，投入了大量的人力物力，也許就是以為村領導班子或某個關鍵人物的問題，導致四會都無法召開，導致各種不配合，各種公示期間群體性反對，都極有可能導致長期推不動，甚至血本無歸。

更可怕的是出事還牽連項目本身。即便本身項目沒問題，開發商也沒問題，也有可能部分村民為了反對而反對。

有人或許會問，該怎么了解呢？

沒有捷徑可走，多去相關街道集資辦或區集資辦或信訪部門了解，或者也可以去村里私下了解。光鮮亮麗的背后也許就是一個渣。

當然目前真正適合更新的項目基本都被占坑或硬傷很多，或算不過賬。

在饑不擇食的情況下，也有大膽的開發商敢于介入此類風險重重的更新項目，據我所了解，付出巨大代價長期推不動的項目很多原因就在于此，也有外地開發因此自斷臂膀，甘愿認虧走人，在此就不扯太多。

02

中級

一、村集體三會成員構成、派系

這里講的即董事會、監事會、集資會，其成員一般都是村里各個派系各大家族派出的威望比較高的領頭人或代言人。

股東代表大會是公司最高的權力機構，但一般股東代表人數較多，且年齡跨度比較大，這給組織召開會議及決策帶來一定的難度。

一般情況下，不涉及重大經濟利益，依據公司章程，召開三會即可決策。

但涉及城市更新事項，基本都屬于涉及重大經濟利益，以往常出現董事會領導班子決策即可簽訂協議，但現在已經不可行了。

董事會是村集體最高權力機構股東代表大會或股東大會閉會期間的常設機構，是企業經營決策機構。

三會成員中反對派一般多集中在監事會，董事會一般由實際掌控的派系占據多數，少數也有反對派系。

集資會則是各方利益博弈的焦點，集體資產的管理都是通過集資會實際管理，多方人馬均在此布局。當然，具體的村集體得具體分析。

其次，三會成員，一般都是未來村集體主要領導的后備力量，也是剛退居二線的村集體老領導繼續維持權威的舞臺。

因此，開發商不能只盯緊董事長、書記，三會成員也是極其重要，務必加以重視。

二、村集體現任主要領導的實際威望

威望這個詞，可意會不可言傳。其體現在領導能力、工作能力、還有派系力量大小等等。

有的村集體主要領導是村里各個派系博弈妥協的結果，有的村集體領導是其個人魅力展現，有的村領導僅僅是憑借單純派系家族力量強大硬拱上臺，有的村領導以前帶領村民發家致富但卻掏空經濟存在問題被村民所詬病……

在此，就得多方留意了，開發商正式介入安營扎寨設立項目部前，就需要私下多走走，充分了解具體情況。